長期修繕計画、修繕履歴のまとめ方（2015/2/23）

修繕履歴の整理

１．過去の修繕履歴をまとめる（修繕履歴表）

修繕履歴表の例

• 番号と項目は、長期修繕計画の推定修繕項目と対応できるようにしておく

２．長期修繕計画表（修繕履歴）に該当する①年と②項目に修繕履歴に対応した金額が記載されるようにセルに式を入力

長期修繕計画表（修繕履歴）の例

※SUMIFS（合計対象範囲,条件範囲１,条件1,条件範囲2,条件2）

• 合計対象範囲：修繕履歴表の工事費欄を範囲選択
• 条件範囲1：修繕履歴表の実施年欄を範囲選択
• 条件１：長期修繕計画表（修繕履歴）の該当セルに合った年を選択
• 条件範囲2：修繕履歴表の番号を範囲選択
• 条件2：長期修繕計画表（修繕履歴）の該当セルに合った推定修繕項目の番号を選択

マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合（2015/2/22）

マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)

国税庁該当ページ（平成24年2月3日）

３つのケースについて、課税の見解を解説
（前提）
・規約上外部使用が可能
・駐車場収益を管理費又は修繕積立金に充当し区分所有者に分配しない

1. ケース1： 駐車場の使用については、外部使用部分だけでなく、区分所有者の使用も含め、そのすべてが収益事業に該当する。⇒区分所有者分も含め課税
2. ケース2： 駐車場の使用については、外部使用部分のみが収益事業に該当する。⇒外部使用者部分のみ課税
3. ケース3： 駐車場の使用については、区分所有者への使用のみならず、外部使用部分も含め、そのすべてが収益事業に該当しない。⇒非課税

モデルケース

ケース1（区分所有者分も含め課税）

• 募集を区分所有者と外部者と分けずに広く行う
• 使用は区分所有者であるかどうかを問わず申込み順
• 使用料や使用期間などの使用条件についても区分所有者と同様の条件
• 外部使用を行うことにより空き駐車場が解消している状態で、区分所有者から駐車場の使用希望があった場合でも、外部使用を受けている者に対して早期退去を求めるようなことはしない

ケース2（外部使用者部分のみ課税）

• 募集は区分所有者とは別に外部に対しても広く行うが、外部使用に当たっては、区分所有者を優先する条件を設定する（※）

※1）区分所有者の使用希望がない場合にのみ外部使用を行うこととし、外部使用により空き駐車場が解消している状態で、区分所有者から駐車場の使用希望があったときには、一定の期間（例えば3か月）以内に、外部使用を受けている者は明け渡さなければならないという条件）

※2)　上記の外部使用を受けている者の明け渡しについては、使用期間を1年とする契約である場合には、使用期間の満了時において区分所有者の使用希望があるときには使用期間を更新しないことといった条件を付すことにより、区分所有者の優先使用を確保することも考えらる。

ケース3（非課税）

• 空き駐車場が生じることとなりましたが、他の区分所有者の中には使用希望者がいないため、区分所有者から使用希望者が現れるまでの間、空き駐車場の状態にしておく予定
• 近隣で道路工事を行っている土木業者から、工事期間（約2週間）に限定して空き駐車場を使用したいとの申出があり、これに応じた

まとめ

• 区分所有者に対する優先性が見られない場合は、市中の有料駐車場と同様の駐車場業と判断されることになる
• 積極的に外部使用を行おうとしたものではなく、短期使用であれば非課税となる
• 課税の算定：収益（課税該当分）－費用（維持管理費等（課税該当分）
• 上記費用に減価償却費は認められない
• 外部貸出分の消費税は課税対象となる（マンション管理組合の課税関係H26.7.1）

非常用兼用LED照明（2015/1/22）

非常灯へのLED照明の使用

国土交通省告示「平成22年3月29日　国土交通省告示第242号」

• 光源を白熱灯または蛍光灯に限定（「同等以上の耐熱性及び即時点灯性を有するもの」は削除された）
• 非常用照明器具のソケット、器具内電線の仕様が明確化

※上記によりLED電球を非常用照明に採用することは出来ない。

現状では、下記の2種類で非常用照明のLED利用が可能

①常時光源をLEDとし非常時光源を蛍光灯で対応する非常用兼用照明（階段通路誘導灯兼用型）

②「国土交通大臣認定制度」を利用し、自主評定マークを取得したLED照明が「パナソニック」「東芝ライテック」より発売（2014年末～2015年初）。

LED非常用照明器具のタイプ

• 専用型
• ベースライト一体型
• ベースライト直管型（基準に適合させるため、ランプ口金周囲をカバーで覆い、ランプ単体で取り外しできない構造となっている）⇒電球のみ交換は出来ない

PDF文書の寸法や面積を測定する方法（2015/2/21）

PDF文書の寸法や面積を測定する方法

Acrobatで「ものさしツール」を使用し、図面の長さ寸法や面積を測定する。

１．ツールウィンドウ⇒分析⇒ものさし（デフォルトでは出てこない場合は、オプションボタンを押して「分析」にチェック

２．ものさしツールを選択

　

３．縮尺を合わせる

①基準となる２点を選択（図面寸法のある点）

点１を左クリック⇒点２を右クリック

②ウィンドウから測定比率を変更を選択

③測定比率ウィンドウで縮尺を合わせる

現在の読み取り値＝図面上の寸法

３．計測する

その他、連続計測、面積計測も可能

タイル張り替え工事の注意事項（2015/2/17）

タイル張り工事の施工、品質基準

JASS１９※（2012年改訂）の大きな追加点は下記のとおり

1. 有機系接着剤によるタイル後張り工法を追加した。
2. タイル後張り工法において①コンクリート下地へのタイル張り（直張り）と②モルタル下地へのタイル張りについて、それぞれ異なる工法と位置付けた。
3. セメントモルタルによるタイル後張り工法において、接着強度検査の判定を従来の強度（0.4N/m㎡以上）の基準に加え、破壊状態の基準（コンクリート接着界面破壊50％以下）を追加し合否判定する。

※JASS１９：建築工事標準仕様書・同解説　陶磁器質タイル張り工事（日本建築学会）

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１．有機系接着剤によるタイル後張り工法

• 修繕工事、改修工事でも使用することが増えており、特に躯体のひび割れや躯体目地をまたいで張られてしまっているタイルの張替えに採用することが多い。
• タイルへの接着状況など現場において品質管理基準の誤解も多く、整理しておく必要あり

２．コンクリート直張り

• 近年では型枠精度の向上からコンクリート下地壁にタイル直張りが標準となっている。
• コンクリート下地面の処理を明確に示した意義は大きい。

＜コンクリート直張りタイルの剥離、剥落の原因＞

• 型枠に転用型枠を使用しているため、コンクリート表面が平滑で、タイル張り付けモルタルの付着力が低下
• コンクリート表面の脆弱部、不純物の存在
• 下地面の吸水調整不足によるタイル張り付けモルタルのドライアウト
• 型枠の段差補修に使用される薄塗りモルタルとタイル張り付けモルタルとの剥離（平滑な補修表面となりやすい、ドライアウトを起こしやすい）

３．コンクリート表面の清掃および目荒し方法（JASS１９抜粋）

名称	概要	清掃	目荒し
ワイヤーブラシ掛け	ワイヤーブラシでコンクリート表面を擦り、ぜい弱層を除去する方法	〇	×
高圧水洗浄法	吐出圧30～70N/ｍ㎡、ノズル距離10㎝以内、運行速度3～5min/㎡	〇	△
超高圧水洗浄法	吐出圧150～200N/ｍ㎡、ノズル距離5㎝以内、運行速度はコンクリートの強度・材質により異なるので目粗しの程度は解説写真3.8を目安とする	〇	〇
MCR工法	型枠に専用シートを張り、コンクリート表面に凹凸を付与して、それにモルタルが食い込むことにより、はく離を防止する工法	―	〇

〇可　△一部可　×不可　－対象外
MCR工法：モルタル・コンクリート・リベットバック工法

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• 部分的なタイルの張替えが主となる修繕工事においては、高圧水洗浄や超高圧水洗浄を行うことは難しい
• ワイヤーブラシ（カップワイヤーも含まれると思われる）での目荒し効果が無いとなると、サンダー等により躯体表面の面精度を確保しながら、目荒しを行っていく必要がある
• 張替えでは躯体の欠損補修を見込んでおくことや、直張りであっても付送りモルタル（多くの場合、外部用サンドモルタル）が施工されている部位が多く存在する可能性があり、計画時・設計時においては十分に検討しておく必要がある

３．接着強度検査の判定

破壊状態の基準（コンクリート接着界面破壊50％以下）を追加し合否判定することは、特にコンクリート直張りでのタイルの剥落事例を見てきた限りにおいては重要と思われる。

• 補修箇所は当然に接着界面の割合も合否判定に加える（NGであったばあいの処置についても事前に決めておく）
• 改修前の調査時点で接着界面破壊の割合がNGであった場合、タイルのはく離・浮きが生じていない箇所の補修や今後の維持保全については十分に建物所有者への説明、協議を行う

施工時のポイントは、各工程毎にあるものの特に見過ごしがちな点は下記のとおりであり、試験施工の際に確認しておく必要がある。

• タイル張り下地の表面処理を徹底する
• 吸水調整材の適正な塗布
• タイル張りの際の下擦り（しごき塗り）

※下擦りについては、部分張替えの場合周辺タイルがあるためコテを動かせないケースもあるが、出来る限りコテ圧をかけ富調合モルタルをしごくことの意義を職人に理解してもらい、かつ実効しなくてはならない

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保護されたビューの解除（オフィスファイル）（2015/2/16）

ネット経由でもらった場合のOffice文書が開かない（なかなか開かない場合）の対処方法

他のコンピューターから取得したファイルとしてセキュリティがかかっているものを解除する。

1. ファイルのプロパティを確認（ファイルを右クリック⇒プロパティ選択）
2. 全般タブのセキュリティ欄を確認（※）
3. ⇒ブロックの解除（ボタン選択）
4. ⇒適用（ボタン選択）

※全般タブのセキュリティ欄のメッセージ

このファイルは他のコンピューターから取得したものです。このコンピューターを保護するため、このファイルへのアクセスはブロックされる可能性があります。

工事の際の隣地使用（2015/2/15）

市街地での大規模修繕では隣地を借用しての足場架設もしばしば必要となることがある。隣地借用についての興味深い記事

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　ビルや住宅の建設工事では、一時的に隣地を使用しなければならないケースが非常に多い。特に都心部の住宅密集地などでは、敷地に余裕がなく、仮設の足場を組むために隣地を使用している例をしばしば見かける。

　しかし、隣地所有者に隣地の使用を拒否されることは珍しくない。そんなときは諦めるしかないのか。

　民法209条は、隣地使用の請求権を認めている。そのうえで、隣地所有者の承諾がなければ「住家」には立ち入ることができないと規定している。ただし、承諾がなくても隣地所有者に特別な損害を与えない範囲であれば、裁判所は建設工事のための隣地使用を認めることがある。

ケンプラッツ、2/13

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記事では、工事用の仮設施設を設置したいとして空地となっていた隣地全体の借用を申し入れたが、拒絶されたため最終的に裁判所に提訴した結果、隣地の全体の使用を認めた（東京地裁2011年9月26日判決）。との事例を紹介している。

• 事例のケースの場合は当然に借地料等は発生すると思われる。
• 隣地への影響や隣地使用の必要性などケースがまちまちで、全てに適用できるものではなさそう。

給水ポンプ交互運転（2015/2/11）

単独交互運転と並列交互運転の違い

単独交互運転

2台あれば、2台が交互に運転するシステム

並列交互運転

単独交互運転と同様の交互運転するシステムの他に、

2台の場合、片側で水量が足りない場合2台同時に運転することが出来る。

（例）4台並列5台交互運転：ポンプの設置台数5台で4台の同時運転が可能

※1台故障した場合、ピーク時の水量が足りなくなる恐れがある。

交互運転の特徴

• 一方が故障しても自動でもう一方のポンプの運転になる
• メンテナンス機能が豊富
• 制御盤が一つのため、制御盤の故障や修理、ポンプの入れ替え時は断水となる

Gmailで一斉送信する方法（ｸﾞﾙｰﾌﾟのｱﾄﾞﾚｽ登録）（2015/2/9）

■グループ登録する場合
Gmailヘルプ


■ｸﾞﾙｰﾌﾟのﾒｰﾙｱﾄﾞﾚｽが分かってる場合の手早い方法

1. Gmail左上の連絡先
2. 新しい連絡先⇒ｸﾞﾙｰﾌﾟ名
3. ﾒｰﾙｱﾄﾞﾚｽにｸﾞﾙｰﾌﾟ全員のﾒｰﾙｱﾄﾞﾚｽを連続で記入（コピペ）

（例）abc@xyz.com>,<defg@asd.ne.jp>,<hijk@jlk.co.jp

※先頭と末尾には<>を付けない

※アドレスの間はカンマ「,」

インターホン用ケーブルめも（2015/2/8）

■ツイストペアケーブル（例えばＣＰＥＶ（ＦＣＰＥＶは構内））






電線を2本対で撚り合わせたケーブル（撚り対線（よりついせん））
単なる平行線よりノイズの影響を受けにくい。



■屋内用平型通信電線（ＴＩＶＦ）

工事会社の選定、評価方法（2015/2/6）

工事会社選定の際の評価方法のまとめかた例

Ⅰ．見積金額の評価

最も低い金額に基準点（※1）を与え、金額比（※2）に応じて減点する。

Ⅱ．工事計画の評価
①評価項目
会社の取り組み姿勢・概要、工程計画、仮設計画、現場代理人など
②評価点
選定会社数を最高点とし、採点×評価人数

（例）
3社を評価する場合、評価者それぞれが、上位から3点、2点、1点を加点し採点する。

・候補会社＝3
・評価項目＝5
・評価人数＝5

の場合、最高点は、75点、最低点は25点

※見積金額の重みづけ
※１：「Ⅱ工事計画の評価」の点数バランスを考慮し重みづけ（基準点の設定）をする。
※2：（評価見積額―最低見積額）／（最低見積額）×「基準点」を減点

（例1）最低額から20％高い見積もりに対して、20点減点する場合＝基準点100
（例2）　　　　　　　　〃　　　　　　　　　　　　　　　 10点減点する場合＝基準点50

最低額から（X）程度高い見積に対して、点数を（Y）点減点したい場合
・基準点＝Y/X%